Die enge Konstellation, in der das Recht entsteht
Das Vorkaufsrecht des Mieters ist kein allgemeines Recht, die eigene Wohnung zuerst angeboten zu bekommen. Es knüpft an ein bestimmtes Ereignis an: die Aufteilung eines Mietshauses in Eigentumswohnungen, während der Mieter schon dort wohnt. Wer prüfen will, ob es besteht, muss deshalb nicht den Kaufvertrag lesen, sondern die Geschichte der Wohnung rekonstruieren.
Erst Überlassung, dann Umwandlung
Nach § 577 BGB ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt, wenn vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an ihn Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft werden. Entscheidend ist die Reihenfolge: Zuerst bezieht der Mieter die Wohnung, danach wird geteilt. Maßgeblich für die Überlassung ist der tatsächliche Besitz, nicht das Datum der Vertragsunterschrift. Für die Begründung des Wohnungseigentums kommt es auf die Anlegung der Wohnungsgrundbücher an.
Wann das Recht von vornherein fehlt
War die Wohnung beim Einzug bereits Eigentumswohnung, entsteht kein gesetzliches Vorkaufsrecht. Ebenso wenig bei einem Verkauf an Familienangehörige des Vermieters oder an Angehörige seines Haushalts. Kein Vorkaufsfall ist außerdem ein Verkauf im Wege der Zwangsvollstreckung oder durch einen Insolvenzverwalter. Schenkung, Tausch und Übertragung im Erbgang sind keine Verkäufe und lösen das Recht ebenfalls nicht aus.
Nur der erste Verkauf nach der Umwandlung
Das Vorkaufsrecht soll den Mieter davor schützen, dass seine Wohnung im Zuge der Umwandlung an einen Fremden geht. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs besteht es deshalb nur beim ersten Verkauf nach der Umwandlung. Hat der Mieter damals nicht ausgeübt, oder wurde die Wohnung bereits einmal an einen Dritten verkauft, lebt das Recht bei späteren Verkäufen nicht wieder auf. Ein Verkäufer, der eine schon einmal veräußerte Eigentumswohnung anbietet, kann diesen Punkt daher meist schnell abhaken.
Verkauf vor der Teilung
Die Formulierung „begründet werden soll“ erfasst Fälle, in denen das Wohnungseigentum zum Zeitpunkt des Kaufs noch gar nicht existiert. Sie ist die Quelle der meisten Streitfälle.
Verkauf des ganzen Hauses
Wird ein Mehrfamilienhaus als Ganzes verkauft, ohne dass eine Aufteilung vereinbart ist, hat der einzelne Mieter kein Vorkaufsrecht. Er könnte es ohnehin nur für das ganze Haus ausüben, und das ist nicht der Zweck der Vorschrift. Anders liegt es, wenn sich der Verkäufer im Kaufvertrag verpflichtet, das Haus aufzuteilen, und die künftige Wohnung des Mieters schon hinreichend bestimmt ist. Dann kann das Recht bereits beim Verkauf des Hauses entstehen.
Bestimmtheit der künftigen Einheit
Ob die Wohnung hinreichend bestimmt ist, hängt an den Unterlagen. Liegen eine Teilungserklärung im Entwurf und ein Aufteilungsplan vor, auf die der Kaufvertrag Bezug nimmt, ist die Einheit identifizierbar. Eine bloße Absicht des Käufers, später irgendwann aufzuteilen, reicht dagegen nicht. Für Verkäufer ganzer Häuser folgt daraus eine klare Abwägung: Wer dem Käufer die Aufteilung vertraglich zusagt, um einen höheren Preis zu erzielen, muss mit Vorkaufserklärungen einzelner Mieter rechnen und den Vertrag darauf einrichten.
Paketverkäufe und Gesamtpreise
Werden mehrere Wohnungen zu einem Gesamtpreis verkauft, kann der Mieter sein Recht für seine Einheit ausüben und zahlt einen verhältnismäßigen Teil des Gesamtpreises. Wie dieser Anteil zu bemessen ist, führt regelmäßig zu Streit, weil Wohnungen in Lage, Größe und Zustand nicht gleichwertig sind. Wer im Paket verkauft, sollte im Vertrag Einzelpreise ausweisen, die sich sachlich begründen lassen.
Die Mitteilungspflicht des Verkäufers
Das Recht des Mieters ist nur so viel wert wie sein Wissen um den Verkauf. Das Gesetz legt die Information deshalb dem Verkäufer auf und verbindet sie mit einer zusätzlichen Belehrung.
Inhalt und Zeitpunkt
Nach § 469 BGB hat der Verpflichtete dem Vorkaufsberechtigten den Inhalt des mit dem Dritten geschlossenen Vertrags unverzüglich mitzuteilen. Gemeint ist der vollständige Vertragsinhalt, also Preis, Fälligkeit, Nebenabreden und Übergangsregeln, praktisch durch eine Abschrift des notariellen Vertrags. Die Mitteilung setzt einen wirksamen Kaufvertrag voraus. Ein Entwurf oder eine Reservierungsvereinbarung löst nichts aus. Die Mitteilung des Käufers ersetzt die des Verkäufers. Hängt die Wirksamkeit des Vertrags noch von einer Genehmigung ab, etwa einer in der Teilungserklärung vorgesehenen Zustimmung des Verwalters, ist der Vorkaufsfall erst mit dieser Genehmigung eingetreten. Eine zu früh verschickte Mitteilung muss dann unter Umständen wiederholt werden.
Die Belehrung über das Vorkaufsrecht
Beim Mieter genügt die bloße Übersendung des Vertrags nicht. Die Mitteilung ist mit einer Unterrichtung über sein Vorkaufsrecht zu verbinden. Der Mieter soll verstehen, dass er in genau diesen Vertrag eintreten kann und welche Frist dafür läuft. Fehlt dieser Hinweis, ist die Mitteilung unvollständig.
Zugang nachweisen
In der Praxis übernimmt häufig der Notar die Mitteilung im Auftrag des Verkäufers. Wichtig ist ein Zugangsnachweis, etwa durch Einschreiben mit Rückschein oder Übergabe gegen Empfangsbestätigung. Ohne Nachweis lässt sich später nicht belegen, wann die Frist begonnen hat.
Die Zweimonatsfrist
Für Grundstücke und damit für Eigentumswohnungen beträgt die Ausübungsfrist zwei Monate nach Empfang der Mitteilung. Diese Frist bestimmt den Zeitplan des gesamten Verkaufs.
Fristbeginn nur bei vollständiger Mitteilung
Die Frist beginnt erst, wenn dem Mieter eine vollständige und richtige Mitteilung samt Belehrung zugegangen ist. Fehlt ein wesentlicher Vertragsbestandteil oder werden spätere Änderungen des Kaufvertrags nicht nachgereicht, läuft die Frist nicht. Ein Verkäufer, der glaubt, die zwei Monate seien längst verstrichen, kann sich dann irren.
Form der Ausübung
Der Mieter übt sein Recht durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Verkäufer aus. Eine notarielle Beurkundung ist für diese Erklärung nicht erforderlich, obwohl der Kaufvertrag selbst beurkundet werden musste. Bedingungen oder Änderungswünsche gehören nicht in die Erklärung; wer nur unter Vorbehalt ausübt, übt nicht wirksam aus.
Was die Frist für den Erstkäufer bedeutet
Für den Käufer sind die zwei Monate eine Schwebezeit. Er hat einen wirksamen Vertrag, weiß aber nicht, ob er die Wohnung erhält. Übliche Gestaltungen machen die Kaufpreisfälligkeit davon abhängig, dass die Frist ungenutzt verstrichen ist oder der Mieter verzichtet hat. Wie sich die Übernahme des Mietverhältnisses danach vollzieht, ist auf der Übersichtsseite zum Verkauf einer vermieteten Wohnung beschrieben.
Wenn der Mieter ausübt
Mit der Ausübung kommt zwischen Mieter und Verkäufer ein Kaufvertrag zustande, und zwar zu den Bedingungen, die der Verkäufer mit dem Dritten vereinbart hat. Der Mieter verhandelt nicht neu.
Dieselben Bedingungen
Der Mieter zahlt denselben Preis zu denselben Fälligkeiten. Er kann keinen Abschlag dafür verlangen, dass er selbst in der Wohnung wohnt, und der Verkäufer kann keinen Aufschlag fordern. Vereinbarungen, die nur für den Fall der Ausübung gelten sollen, etwa ein höherer Preis nur gegenüber dem Mieter, sind ihm gegenüber unwirksam.
Zwei Kaufverträge für eine Wohnung
Der Vertrag mit dem Dritten bleibt durch die Ausübung zunächst bestehen. Der Verkäufer ist damit zwei Käufern gegenüber zur Übereignung verpflichtet und kann nur einen erfüllen. Um Schadensersatzansprüche des Dritten zu vermeiden, gehört in den Erstvertrag ein Rücktrittsrecht für den Fall der Ausübung. Dass Vormerkung und Kaufpreiszahlung bis zum Fristablauf zurückgestellt werden, folgt aus derselben Logik.
Finanzierung in zwei Monaten
Der Mieter muss innerhalb der Frist entscheiden, die Finanzierung aber nicht zwingend schon gesichert haben. Kann er später nicht zahlen, gelten die allgemeinen Regeln über Verzug und Rücktritt. Für den Verkäufer ist das ein reales Risiko, weil der Erstkäufer bis dahin abgesprungen sein kann. Manche Verkäufer bitten den Mieter deshalb schon bei der Ausübung um eine Finanzierungsbestätigung. Verlangen können sie diese nicht, eine frühe Abstimmung über den Zahlungszeitpunkt entschärft das Problem aber oft.
Schadensersatz bei übergangenem Vorkaufsrecht
Wird das Vorkaufsrecht übergangen, kann der Mieter die Übereignung an den Dritten meist nicht mehr rückgängig machen. Das Recht wirkt nur schuldrechtlich und ist nicht im Grundbuch gesichert. An seine Stelle tritt ein finanzieller Anspruch.
Fehlende oder falsche Mitteilung
Unterbleibt die Mitteilung oder ist sie unvollständig, verletzt der Verkäufer eine Pflicht aus dem Mietverhältnis. Der Bundesgerichtshof hat dem Mieter in solchen Fällen Schadensersatz zugesprochen, der sich an der Differenz zwischen Verkehrswert und Kaufpreis orientieren kann. Bei Wohnungen, die günstig an Investoren verkauft wurden, kann dieser Unterschied erheblich sein. Der Anspruch setzt voraus, dass der Mieter das Recht ausgeübt hätte und den Preis hätte aufbringen können. Gerade diese hypothetische Frage ist in Verfahren regelmäßig umstritten.
Umgehungsgestaltungen
Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam. Das betrifft Verzichtsklauseln im Mietvertrag ebenso wie Gestaltungen, die den Verkauf künstlich als etwas anderes erscheinen lassen. Nach Eintritt des Vorkaufsfalls kann der Mieter aber verzichten, sinnvollerweise schriftlich und in Kenntnis des Vertragsinhalts.
Was Verkäufer vor dem Notartermin klären
Das Risiko lässt sich vorab weitgehend ausräumen. Dazu gehören vier Prüfschritte: das Datum, an dem die Wohnungsgrundbücher angelegt wurden; der Beginn des Mietverhältnisses und der tatsächliche Einzug; die Frage, ob die Wohnung seit der Umwandlung schon einmal verkauft wurde; und die Beziehung zum Käufer, falls ein Angehöriger erwirbt. Ergibt die Prüfung ein Vorkaufsrecht, wird der Vertrag von Anfang an darauf ausgerichtet. Ergibt sie keines, sollte das Ergebnis mit den Belegen in der Verkaufsakte liegen.
Was das Vorkaufsrecht nicht leistet
Das Vorkaufsrecht ist ein Erwerbsrecht, kein Bestandsschutz. Es gibt dem Mieter die Chance, Eigentümer zu werden, schützt ihn aber nicht davor, dass ein anderer Eigentümer wird.
Kein Schutz vor Kündigung
Übt der Mieter nicht aus, bleibt er Mieter des neuen Eigentümers. Vor einer Kündigung wegen Eigenbedarfs schützt ihn dann nicht das Vorkaufsrecht, sondern die besondere Sperre nach einer Umwandlung, die im Beitrag zur Kündigungssperrfrist nach Umwandlung erläutert ist. Beide Regeln beruhen auf demselben Sachverhalt, wirken aber unabhängig voneinander.
Vertragliche Vorkaufsrechte
Unabhängig vom Gesetz können Vermieter und Mieter ein Vorkaufsrecht vereinbaren, etwa im Mietvertrag oder in einer gesonderten Abrede. Ein solches Recht wirkt grundsätzlich nur zwischen den Vertragsparteien und bindet einen Käufer nicht automatisch. Anders ist es bei einem dinglichen Vorkaufsrecht, das im Grundbuch eingetragen ist; es wirkt auch gegenüber Dritten. Wer eine Wohnung verkauft, sollte deshalb neben der gesetzlichen Lage auch den Mietvertrag und Abteilung II des Grundbuchs auf solche Rechte durchsehen.
Übergang im Todesfall
Stirbt der Mieter, geht das Vorkaufsrecht auf die Personen über, die in das Mietverhältnis eintreten, etwa Ehegatten oder Lebenspartner. Erben, die nicht in der Wohnung leben, erhalten es nicht. Für die Prüfung vor einem Verkauf bedeutet das: Maßgeblich ist, wer heute Mieter ist, nicht, wer den Vertrag ursprünglich unterschrieben hat.