Der Stichtag ist der Grundbucheintrag
Der Grundsatz, dass ein Verkauf den Mietvertrag nicht beendet, ist allgemein bekannt. Weniger bekannt ist, wann genau der Käufer in diesen Vertrag eintritt. Nach § 566 BGB geschieht das mit der Veräußerung, und gemeint ist damit nicht die Unterschrift beim Notar, sondern der Eigentumsübergang. Eigentümer wird der Käufer erst mit seiner Eintragung im Grundbuch. Zwischen Beurkundung und Eintragung liegen in der Praxis oft zwei bis vier Monate, bei langsamen Grundbuchämtern oder ausstehenden Genehmigungen auch mehr.
Was in der Zwischenzeit gilt
Bis zur Eintragung bleibt der Verkäufer Vermieter mit allen Rechten und Pflichten. Er nimmt die Miete entgegen, beantwortet Mängelanzeigen, erklärt Kündigungen und Mieterhöhungen. Der Käufer hat gegenüber dem Mieter in dieser Phase keine eigene Rechtsstellung, auch wenn ihm im Kaufvertrag schon Nutzen und Lasten zugewiesen sind. Dieser Unterschied zwischen dem wirtschaftlichen Übergang und dem rechtlichen Übergang ist die Quelle der meisten Streitfragen.
Nutzen und Lasten als vertragliche Brücke
Notarielle Kaufverträge legen meist einen Besitzübergang fest, der an die Kaufpreiszahlung geknüpft ist. Ab diesem Tag stehen dem Käufer im Verhältnis zum Verkäufer die Mieten zu, und er trägt die laufenden Kosten. Gegenüber dem Mieter ändert sich dadurch nichts. Üblich ist deshalb, dass der Verkäufer seine Mietansprüche ab Besitzübergang an den Käufer abtritt und den Mieter anweist, ab einem bestimmten Monat auf ein neues Konto zu zahlen.
Voraussetzung: Die Wohnung war schon überlassen
Der Eintritt setzt voraus, dass die Wohnung dem Mieter vor der Veräußerung überlassen war, er also bereits eingezogen ist oder zumindest die Schlüssel hat. Ist der Mietvertrag unterschrieben, die Wohnung aber noch nicht übergeben, greift der Grundsatz nicht ohne Weiteres. Wer eine frisch vermietete Wohnung verkauft, sollte im Kaufvertrag ausdrücklich regeln, dass der Käufer den Vertrag übernimmt.
In welche Rechte und Pflichten der Käufer eintritt
Der Käufer übernimmt den Mietvertrag so, wie er besteht. Er kann ihn nicht neu verhandeln, nur weil der Eigentümer gewechselt hat. Das gilt auch für Vereinbarungen, die ihm nicht gefallen.
Der Vertrag mit allen Nebenabreden
Übergehen die vereinbarte Miete, eine Staffel- oder Indexvereinbarung, ein befristeter Kündigungsverzicht, Regelungen zu Schönheitsreparaturen und Tierhaltung sowie mündliche Zusagen, die Teil des Mietverhältnisses geworden sind. Gerade Letztere bereiten Probleme: Hat der Verkäufer dem Mieter etwa erlaubt, einen Wintergarten anzubauen, oder auf eine Mieterhöhung für die nächsten Jahre verzichtet, bindet das den Käufer, auch wenn es nirgends steht. Eine Garantie des Verkäufers im Kaufvertrag, dass keine weiteren Absprachen bestehen, ist deshalb mehr als eine Formalie.
Was beim Verkäufer bleibt
Ansprüche, die vor dem Eigentumsübergang fällig geworden sind, verbleiben beim Verkäufer. Das betrifft vor allem Mietrückstände aus früheren Monaten und Schadensersatzansprüche wegen Schäden, die vor dem Wechsel entstanden sind. Der Käufer kann solche Rückstände nicht einklagen, es sei denn, sie werden ihm ausdrücklich abgetreten. Umgekehrt haftet er nicht für Pflichtverletzungen, die der Verkäufer vor dem Stichtag begangen hat.
Anders liegt es bei Mängeln der Wohnung selbst. Die Pflicht, die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten, ist eine Dauerpflicht und trifft ab dem Eigentumsübergang den Käufer. Ein feuchter Keller oder eine defekte Heizung, die der Mieter schon beim Verkäufer gerügt hat, muss also der Käufer beheben, und eine laufende Mietminderung setzt sich ihm gegenüber fort. Offene Mängelanzeigen gehören deshalb vor der Beurkundung auf den Tisch.
Die Haftung des Verkäufers danach
Der Verkäufer ist mit dem Eigentumsübergang nicht vollständig aus der Verantwortung. Erfüllt der Käufer seine Pflichten aus dem Mietvertrag nicht, haftet der Verkäufer gegenüber dem Mieter wie ein Bürge. Davon wird er erst frei, wenn er dem Mieter den Eigentumswechsel mitteilt und der Mieter nicht zum ersten zulässigen Termin kündigt. Eine schriftliche Mitteilung an den Mieter gehört daher in jede Abwicklung, schon aus Eigeninteresse des Verkäufers.
Die Kaution geht auf den Käufer über
Bei der Mietsicherheit ist die Lage besonders klar geregelt, und sie überrascht viele Käufer. Nach § 566a BGB tritt der Erwerber in die Rechte und Pflichten aus der geleisteten Sicherheit ein.
Der Käufer haftet auch ohne Übergabe
Der Mieter kann die Kaution am Ende des Mietverhältnisses vom Käufer zurückverlangen, und zwar unabhängig davon, ob der Verkäufer sie ihm übergeben hat. Ein Käufer, der die Kaution nie gesehen hat, muss sie also gleichwohl auszahlen und sich anschließend selbst an den Verkäufer halten. Kann der Mieter die Kaution vom Käufer nicht erlangen, etwa weil dieser zahlungsunfähig ist, bleibt der Verkäufer zur Rückzahlung verpflichtet. Beide Seiten tragen damit ein Risiko, das sich nur über den Kaufvertrag sauber auflösen lässt.
Übergabe samt Zinsen und Nachweisen
Der Kaufvertrag sollte festlegen, dass der Verkäufer die Kaution einschließlich der aufgelaufenen Zinsen zum Besitzübergang übergibt oder das Kautionskonto auf den Käufer umschreiben lässt. Bei einem verpfändeten Sparbuch oder einer Bankbürgschaft braucht es die Mitwirkung der Bank. Fehlt die Kaution ganz oder wurde sie vom Verkäufer verbraucht, ist eine Verrechnung mit dem Kaufpreis die einfachste Lösung.
Einbehalte für offene Forderungen
Hat der Verkäufer noch Ansprüche gegen den Mieter, etwa aus einer Betriebskostennachzahlung, darf er sie nicht ohne Weiteres mit der Kaution verrechnen, solange das Mietverhältnis läuft. Das Geld gehört als Sicherheit zum Mietverhältnis und geht mit ihm über. Wer offene Forderungen behalten will, regelt das gesondert, statt einen Teil der Kaution zurückzuhalten.
Miete, Vorauszahlungen und Vorausverfügungen
Im Grundsatz stehen die Mieten ab dem Eigentumsübergang dem Käufer zu. Was aber, wenn der Mieter im Voraus gezahlt oder der Verkäufer über künftige Mieten verfügt hat?
Vorauszahlungen des Mieters
Hat der Mieter dem Verkäufer Miete für mehrere Monate im Voraus bezahlt, wirkt das gegenüber dem Käufer nur begrenzt. Nach § 566c BGB bleibt eine solche Zahlung wirksam für den Monat, in dem der Mieter vom Eigentumsübergang erfährt, und bei Kenntnis nach dem fünfzehnten Tag auch für den Folgemonat. Für spätere Monate kann der Käufer die Miete erneut verlangen, und der Mieter muss sich an den Verkäufer halten. Weiß der Mieter bereits bei der Zahlung vom Verkauf, schützt ihn die Vorauszahlung nicht.
Abtretung und Pfändung künftiger Mieten
Ähnlich begrenzt § 566b BGB die Wirkung von Verfügungen des Verkäufers. Hat er künftige Mieten an eine Bank abgetreten oder wurden sie gepfändet, gilt das gegenüber dem Käufer nur für den laufenden Monat des Eigentumsübergangs und gegebenenfalls den folgenden, es sei denn, der Käufer kannte die Verfügung. Käufer sollten deshalb im Kaufvertrag zusichern lassen, dass keine Abtretungen bestehen, und Verkäufer sollten sie vor der Beurkundung beenden.
Mietrückstände zum Stichtag
Ein Mieter, der zum Zeitpunkt des Verkaufs mit mehreren Monatsmieten im Rückstand ist, ist für den Käufer eine Belastung, denn eine darauf gestützte Kündigung kann er nicht aussprechen, solange er nicht Vermieter ist. Der Kaufvertrag sollte Rückstände offenlegen und festhalten, ob der Verkäufer die Forderung behält oder abtritt.
Betriebskostenabrechnung: wer rechnet ab?
Die Abrechnung der Vorauszahlungen nach § 556 BGB ist der Punkt, an dem sich Verkäufer und Käufer am häufigsten missverstehen. Der Mieter bekommt eine Abrechnung je Abrechnungszeitraum, nicht je Eigentümer.
Abgeschlossene Abrechnungszeiträume
Für einen Zeitraum, der zum Eigentumsübergang bereits beendet war, bleibt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs der Verkäufer zur Abrechnung verpflichtet. Ihm steht eine Nachzahlung zu, und er schuldet ein Guthaben, auch wenn die Abrechnung erst Monate nach dem Verkauf fällig wird.
Der laufende Zeitraum
Für den Zeitraum, in den der Eigentumswechsel fällt, rechnet der Käufer gegenüber dem Mieter über das ganze Jahr ab, eine Zwischenablesung ist gegenüber dem Mieter nicht erforderlich. Er erhält die Nachzahlung und schuldet das Guthaben, auch für die Monate, in denen der Verkäufer Eigentümer war. Damit der Käufer überhaupt abrechnen kann, braucht er die Vorauszahlungen und die Kostenbelege dieser Monate. Der Kaufvertrag sollte eine interne Abgrenzung zum Besitzübergang vorsehen und den Verkäufer verpflichten, Belege und Zahlungsübersichten herauszugeben.
Bei Eigentumswohnungen: Hausgeld und Jahresabrechnung
Bei einer Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft kommt eine zweite Abrechnungsebene hinzu, nämlich die Jahresabrechnung des Verwalters. Sie ist Grundlage der Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter. Liegt sie zum Verkauf noch nicht vor, sollte geregelt sein, wer die Abrechnung gegenüber dem Mieter erstellt und wie sich Nachzahlungen aus der Gemeinschaft auf beide Seiten verteilen.
Mieterhöhungen und Kündigungen rund um den Verkauf
Laufende Verfahren enden nicht mit dem Verkauf, sie wechseln aber unter Umständen die Hände, und das muss zeitlich passen.
Ein Erhöhungsverlangen des Verkäufers
Hat der Verkäufer vor dem Verkauf eine Zustimmung zur Mieterhöhung verlangt, wirkt eine erteilte Zustimmung für das Mietverhältnis weiter. Läuft die Überlegungsfrist des Mieters noch oder droht eine Zustimmungsklage, muss geklärt sein, wer das Verfahren weiterführt. Für den Käufer ist die erhöhte Miete Teil der Kalkulation; welche Rolle der Abstand zwischen Ist-Miete und Marktmiete für den Preis spielt, behandelt der Beitrag zum Preisabschlag bei vermieteten Wohnungen.
Erklärungen des Käufers vor der Eintragung
Der Käufer kann vor seiner Eintragung weder in eigenem Namen kündigen noch eine Mieterhöhung verlangen. Ob eine Ermächtigung durch den Verkäufer genügt, hängt von der Erklärung und ihrer Formulierung ab und ist rechtlich nicht in jedem Fall geklärt. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs setzt ohnehin voraus, dass der Bedarf beim Vermieter besteht; wann und unter welchen Bedingungen ein Käufer diesen Weg gehen kann, beschreibt die Seite zum Eigenbedarf nach dem Kauf.
Was der Kaufvertrag regeln sollte
Aus den gesetzlichen Regeln ergibt sich eine überschaubare Liste von Punkten, die in keinem Vertrag über eine vermietete Wohnung fehlen sollten. Einen Überblick über den gesamten Verkauf mit Mieter bietet die Übersichtsseite zum Verkauf einer vermieteten Wohnung.
Angaben und Zusicherungen des Verkäufers
- vollständige Übergabe des Mietvertrags mit allen Nachträgen und schriftlichen Vereinbarungen,
- Zusicherung, dass keine weiteren Absprachen, Mietminderungen oder Rechtsstreitigkeiten bestehen,
- Angabe von Rückständen und offenen Mängelanzeigen,
- Erklärung, dass keine Abtretungen oder Pfändungen künftiger Mieten bestehen.
Übergaben und Abgrenzungen
- Übergabe der Kaution samt Zinsen oder Umschreibung des Kautionskontos zum Besitzübergang,
- Abgrenzung von Mieten und Betriebskostenvorauszahlungen zum Besitzübergang,
- Herausgabe der Abrechnungsunterlagen für den laufenden Zeitraum,
- gemeinsame Mitteilung an den Mieter mit Datum und neuer Bankverbindung.
Laufende Vorgänge
Offene Mieterhöhungsverfahren, angekündigte Modernisierungen und schwebende Kündigungen gehören ausdrücklich in den Vertrag, mit einer Regel, wer sie fortführt und wem die Ergebnisse zustehen. Ein Vorkaufsrecht des Mieters, das bei umgewandelten Wohnungen besteht, ist ein eigener Prüfpunkt vor der Beurkundung.