Vermietete Wohnung verkaufen: was gilt, wenn der Mieter bleibt

Ein Mieter verhindert den Verkauf einer Eigentumswohnung nicht, er bestimmt aber, wer sie kauft und zu welchem Preis. Wer Übergang, Vorkaufsrecht und Kündigungsschutz kennt, wählt die passende Käufergruppe, statt auf einen Auszug zu warten.

Was sich durch den Verkauf ändert und was nicht

Wer eine vermietete Eigentumswohnung verkauft, verkauft das Mietverhältnis mit. Der Käufer kann es nicht abbestellen, und der Verkäufer kann es nicht vor dem Notartermin beenden, nur weil ein leerer Verkauf einfacher wäre. Für die Planung heißt das: Nicht der Mieter ist die Variable, sondern die Frage, wer diese Wohnung mit genau diesem Vertrag kaufen will.

Der Mietvertrag läuft unverändert weiter

Nach § 566 BGB tritt der Erwerber in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein, sobald er Eigentümer geworden ist. Maßgeblich ist die Umschreibung im Grundbuch, nicht der Tag der Beurkundung. Zwischen beiden Daten liegen oft zwei bis drei Monate, in denen der Verkäufer rechtlich Vermieter bleibt. Wer ab wann die Miete erhält und die Kosten trägt, regelt der Kaufvertrag über den Stichtag für Besitz, Nutzen und Lasten; gegenüber dem Mieter ändert diese interne Abrede nichts.

Die Haftung des Verkäufers endet nicht automatisch

Erfüllt der Erwerber seine Pflichten gegenüber dem Mieter nicht, haftet der frühere Vermieter für den daraus entstehenden Schaden wie ein Bürge. Von dieser Haftung kommt er los, wenn er den Mieter über den Eigentumswechsel unterrichtet und der Mieter nicht zum ersten zulässigen Termin kündigt. Die schriftliche Mitteilung an den Mieter gehört deshalb zum Verkauf wie die Übergabe der Schlüssel.

Kaution, Vereinbarungen, Miethöhe

Mit dem Eigentum gehen auch die Mietsicherheit und alle Nebenabreden über: Staffel- oder Indexvereinbarungen, Zusagen zu Einbauten, Duldungen von Haustieren oder Untervermietung. Was genau übergeht und wo der Verkäufer trotzdem in der Pflicht bleibt, etwa bei der Rückzahlung der Kaution, ist Gegenstand des Beitrags Kauf bricht nicht Miete. Für den Verkauf genügt hier die Regel: Der Käufer kauft den Vertrag so, wie er ist, mit allen Lücken. Unklare Klauseln, etwa zu Schönheitsreparaturen oder zur Umlage einzelner Betriebskosten, werden deshalb nicht erst nach dem Kauf zum Thema, sondern schon in der Prüfung durch einen sorgfältigen Käufer.

Zwei Käufergruppen, zwei Rechnungen

Eine vermietete Wohnung spricht zwei Gruppen an, die mit völlig unterschiedlichen Maßstäben rechnen. Wer beide gleichzeitig bedienen will, schreibt meist ein Exposé, das keiner der beiden überzeugt.

Kapitalanleger kaufen die Miete

Für einen Anleger ist die Wohnung ein Zahlungsstrom. Er teilt den Kaufpreis durch die Jahresnettokaltmiete und vergleicht den Faktor mit anderen Angeboten. Eine Miete deutlich unter dem ortsüblichen Niveau drückt diesen Faktor, ein langjähriger, zahlungstreuer Mieter hebt die Sicherheit. Interessant ist außerdem der Spielraum nach oben: Im laufenden Mietverhältnis darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens zwanzig Prozent steigen, in Gebieten mit abgesenkter Kappungsgrenze um fünfzehn Prozent, jeweils begrenzt durch die ortsübliche Vergleichsmiete.

Selbstnutzer kaufen eine Perspektive

Ein Käufer, der selbst einziehen will, kauft dagegen einen späteren Zeitpunkt. Er muss abschätzen, wann er die Wohnung nutzen kann, und das hängt an Kündigungsgründen, Fristen und dem Härteeinwand des Mieters. Die Hürden, die nach dem Erwerb tatsächlich gelten, beschreibt der Beitrag zum Eigenbedarf nach dem Kauf. Ehrlich gerechnet ist ein Einzug in vielen Fällen erst nach mehreren Jahren realistisch, und manchmal gar nicht.

Die Entscheidung vor dem Exposé

Die Wahl der Zielgruppe bestimmt Preis, Text und Unterlagen. Für Anleger stehen Mietentwicklung, Hausgeld und Rücklage im Vordergrund, für Selbstnutzer Grundriss, Zustand und ein belastbarer Zeitplan. Ein Angebot, das Selbstnutzern einen baldigen Einzug nahelegt, erzeugt Anfragen, aber keine Abschlüsse, und im schlimmsten Fall Streit nach dem Kauf. Umgekehrt unterschätzt ein reines Anlegerangebot manchmal die Wohnung: Bei einem älteren Mieter mit absehbarem Umzug in eine kleinere oder betreute Wohnung kann ein Selbstnutzer mit Geduld der bessere Käufer sein. Diese Einschätzung lässt sich nur mit Wissen über das konkrete Mietverhältnis treffen, nicht aus dem Grundbuch.

Wann der Mieter ein Vorkaufsrecht hat

Viele Verkäufer gehen davon aus, dass jeder Mieter seine Wohnung zuerst angeboten bekommen muss. Das trifft nicht zu. Ein gesetzliches Vorkaufsrecht entsteht nur in einer bestimmten Reihenfolge der Ereignisse.

Umwandlung nach Überlassung als Voraussetzung

Das Vorkaufsrecht besteht, wenn die Wohnung zuerst an den Mieter überlassen und erst danach in Wohnungseigentum aufgeteilt wurde oder aufgeteilt werden soll. War die Wohnung schon Eigentumswohnung, als der Mieter einzog, hat er kein gesetzliches Vorkaufsrecht. Auch ein Verkauf an Familienangehörige oder Angehörige des eigenen Haushalts löst es nicht aus. Die Einzelheiten, vom Paketverkauf bis zum Verkauf vor der Teilung, behandelt der Beitrag zum Vorkaufsrecht des Mieters.

Folgen für den Zeitplan

Besteht das Recht, wird zuerst mit dem Käufer beurkundet, danach erhält der Mieter den Vertragsinhalt und kann binnen zwei Monaten eintreten. In dieser Zeit ist der Käufer nicht sicher, ob er die Wohnung bekommt. Kaufverträge sehen deshalb vor, dass der Kaufpreis erst nach Ablauf der Frist oder nach einem Verzicht des Mieters fällig wird, und geben dem Verkäufer ein Rücktrittsrecht für den Fall der Ausübung.

Der Mieter als Käufer ohne Vorkaufsrecht

Auch wo kein gesetzliches Vorkaufsrecht besteht, ist der Mieter oft der naheliegendste Interessent. Er kennt die Wohnung, das Haus und die Gemeinschaft, braucht keine Besichtigung und hat kein Interesse an einem Einzugstermin. Ein Angebot an ihn vor der breiten Vermarktung kostet wenig Zeit. Scheitert es an der Finanzierung, ist zumindest geklärt, dass der Mieter den späteren Verkauf nicht als Überrumpelung erlebt.

Kündigungsschutz, den der Käufer mitkauft

Neben dem Vorkaufsrecht wirkt die frühere Umwandlung noch auf eine zweite Weise: Sie verlängert den Schutz des Mieters vor Kündigungen wegen Eigenbedarfs oder wirtschaftlicher Verwertung. Diese Sperre gilt gegenüber dem Erwerber, also genau gegenüber der Person, die gerade kauft.

Die Sperrfrist nach Umwandlung

Wurde nach der Überlassung Wohnungseigentum begründet und veräußert, kann sich ein Erwerber nach § 577a BGB erst drei Jahre nach dieser Veräußerung auf Eigenbedarf oder Verwertung berufen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt können die Länder die Frist durch Verordnung auf bis zu zehn Jahre verlängern. Wann die Frist beginnt und warum sie oft schon läuft oder längst abgelaufen ist, zeigt der Beitrag zur Kündigungssperrfrist nach Umwandlung.

Verwertung ist kein Ausweg für den Verkäufer

Der Verkäufer selbst kann dem Mieter nicht kündigen, um leer und damit teurer zu verkaufen. Die Absicht, die Wohnung nach einer Umwandlung zu veräußern, ist ausdrücklich kein berechtigtes Interesse. Eine Verwertungskündigung setzt erhebliche Nachteile voraus, die über einen geringeren Erlös deutlich hinausgehen, und hat in der Praxis bei Eigentumswohnungen kaum Aussicht.

Einvernehmlicher Auszug

Was rechtlich bleibt, ist die Vereinbarung. Ein Aufhebungsvertrag mit Umzugshilfe oder Abfindung ist zulässig, wenn der Mieter freiwillig zustimmt. Rechnerisch lohnt er sich nur, wenn die Zahlung unter dem Mehrerlös eines Leerverkaufs liegt und der Zeitverlust bis zum Auszug einkalkuliert ist.

Der Preis: vermietet ist nicht automatisch billiger

Ob eine vermietete Wohnung weniger erlöst als eine leere, hängt davon ab, wer kauft und wie der Mietvertrag aussieht. Pauschale Abschläge sind ein schlechter Ausgangspunkt für die Preisfindung.

Ertragswert statt Vergleichswert

Für Selbstnutzer orientiert sich der Preis an vergleichbaren Verkäufen leerer Wohnungen. Für Anleger zählt der Ertrag, also die nachhaltig erzielbare Miete abzüglich Bewirtschaftungskosten, kapitalisiert mit einem marktüblichen Zinssatz. Liegt die vereinbarte Miete nahe am Marktniveau, nähern sich beide Werte an. Liegt sie weit darunter, öffnet sich eine Lücke, die mit jedem Jahr Mietdauer eher größer als kleiner wird.

Wovon der Abschlag abhängt

Entscheidend sind der Abstand zur Marktmiete, die Dauer des Mietverhältnisses, eine laufende Sperrfrist und die Frage, wie wahrscheinlich ein Auszug in absehbarer Zeit ist. Eine Wohnung mit fairer Miete und kurzer Mietdauer kann nahezu zum Leerpreis verkauft werden. Bei sehr niedriger Miete und langer Bindung kann der Abstand erheblich sein. Wie sich das konkret rechnen lässt, zeigt der Beitrag zum Preisabschlag vermietet gegenüber leer.

Wann vermietet sogar mehr bringt

Bei kleinen Wohnungen, die überwiegend von Anlegern gekauft werden, ist ein bestehender, marktgerechter Mietvertrag ein Verkaufsargument. Der Käufer spart Leerstand, Vermarktung und Mietersuche und hat ab dem ersten Monat Einnahmen. In solchen Segmenten erzielen vermietete Einheiten mitunter höhere Preise als leere.

Unterlagen, die Käufer und Banken sehen wollen

Der Käufer übernimmt einen Vertrag, den er nicht verhandelt hat. Entsprechend genau prüfen Anleger und finanzierende Banken, was sie übernehmen.

Mietvertrag mit allen Nachträgen

Vorzulegen sind der vollständige Mietvertrag, alle schriftlichen Änderungen, Mieterhöhungsverlangen mit Zustimmung und Vereinbarungen über Modernisierungen. Mündliche Zusagen, etwa zur Duldung eines Einbaus, sollten offengelegt werden, denn sie binden den Erwerber genauso.

Zahlungsverhalten und Nebenkosten

Kontoauszüge über die Mieteingänge der letzten zwölf bis vierundzwanzig Monate, die letzten Betriebskostenabrechnungen und die Höhe der Vorauszahlungen zeigen, ob der Vertrag funktioniert. Offene Nachzahlungen oder strittige Abrechnungen gehören in die Unterlagen, nicht in ein späteres Gespräch.

Unterlagen der Gemeinschaft

Hinzu kommen Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, die Protokolle der letzten Versammlungen und der Stand der Erhaltungsrücklage. Für Anleger ist vor allem relevant, welcher Teil des Hausgelds auf den Mieter umgelegt werden kann und welche Sonderumlagen absehbar sind. Beschlossene, aber noch nicht umgesetzte Maßnahmen sollten im Kaufvertrag einer Seite zugeordnet werden. Kommt danach eine Modernisierung, kann sie für den Käufer zugleich Grundlage einer Mieterhöhung sein, was ein Anleger in seine Rechnung einbezieht.

Besichtigung, Mitteilung, Übergabe

Der Mieter ist während des gesamten Verkaufs im Besitz der Wohnung. Sein Verhalten beeinflusst, wie die Wohnung bei Besichtigungen wirkt und wie reibungslos der Übergang verläuft.

Besichtigungen abstimmen

Ein Mieter muss Besichtigungen durch Kaufinteressenten nach rechtzeitiger Ankündigung in angemessenem Umfang dulden. Das berechtigt nicht zu unangemeldeten Terminen oder zum Betreten ohne Zustimmung. Bewährt haben sich gebündelte Termine an wenigen Tagen und eine Vorauswahl der Interessenten, damit die Belastung überschaubar bleibt.

Den Mieter früh informieren

Ein Mieter, der vom Verkauf aus dem Exposé erfährt, rechnet mit dem Schlimmsten. Wer ihm früh erklärt, dass sein Vertrag unverändert weiterläuft, bekommt meist eine kooperative Haltung bei Besichtigungen und eine ordentlich gepflegte Wohnung.

Der Übergang im Kaufvertrag

Der Vertrag sollte den Stichtag für die Mieten, die Abtretung von Mietforderungen ab diesem Tag, die Übergabe der Kaution und die Zuständigkeit für die nächste Betriebskostenabrechnung festlegen. Nach dem Eigentumswechsel informieren Verkäufer und Käufer den Mieter gemeinsam über den neuen Vermieter und die neue Bankverbindung.

Einschätzungen aus der Praxis

Werner Immobilien

Im Zukunftspark 4, 74076 Heilbronn · +497131390850

Bei vermieteten Wohnungen klären wir zuerst, für welche Käufergruppe die Wohnung überhaupt in Frage kommt, und richten erst danach Preis und Exposé aus. Als Immobilienmakler Heilbronn sehen wir regelmäßig, dass Eigentümer auf Selbstnutzer hoffen, obwohl der Mietvertrag einen Einzug auf Jahre ausschließt. Ein Anleger rechnet dagegen nüchtern mit Miete, Hausgeld und Rücklage, und genau diese Zahlen legen wir ihm vollständig vor. Wer uns als Immobilienmakler Leingarten mit einem solchen Verkauf beauftragt, bekommt deshalb zuerst eine Ertragsrechnung und erst dann eine Preisempfehlung. Dabei zeigt sich oft, dass eine moderat angehobene Miete vor dem Verkauf mehr bewirkt als jede Aufbereitung der Wohnung. Auch als Immobilienmakler Bad Friedrichshall achten wir darauf, dass eine solche Erhöhung rechtlich sauber begründet und vom Mieter akzeptiert ist. Für unsere Kunden als Immobilienmakler Obersulm gilt dasselbe Prinzip: lieber eine klare Zielgruppe als ein Angebot, das allen etwas verspricht.

Martin Werner

Schwind Immobilien

Heidelberger Strasse 84, 64285 Darmstadt · +4961511363777

Der Moment, in dem ein Mieter vom Verkauf erfährt, entscheidet oft über den ganzen weiteren Verlauf. Als Immobilienmakler Darmstadt führen wir deshalb das erste Gespräch mit dem Mieter persönlich, bevor ein Inserat erscheint. Wir erklären, dass sein Vertrag bestehen bleibt, und stimmen Besichtigungstermine gemeinsam ab, statt sie anzukündigen. Wer seine Immobilie verkaufen Darmstadt will, profitiert davon unmittelbar, weil eine bewohnte, gepflegte Wohnung besser wirkt als eine, in der die Stimmung gekippt ist. Für die Immobilienbewertung Darmstadt bei vermieteten Objekten ziehen wir neben Vergleichspreisen immer den Ertragswert heran. Der Markt für Immobilien Darmstadt hat eine stabile Nachfrage von Anlegern, die genau solche Wohnungen mit verlässlichem Mieter suchen.

Kolja Schwind

von Lützow Immobilien

Am Neuen Garten 32, 14469 Potsdam · +4933128795410

Viele Wohnungen, die wir verkaufen, liegen in Häusern, die irgendwann nachträglich aufgeteilt wurden. Als Immobilienmakler Potsdam prüfen wir daher vor jedem Angebot, wann die Teilung im Grundbuch vollzogen wurde und seit wann der Mieter in der Wohnung lebt. Aus dieser Reihenfolge ergibt sich, ob der Mieter ein Vorkaufsrecht hat und ob für den Käufer noch eine Kündigungssperre läuft. Beides gehört in die Unterlagen, bevor ein Interessent eine Finanzierungszusage einholt. In unserer Arbeit als Immobilienmakler Ludwigsfelde haben Käufer diese Klarheit ausdrücklich als Grund für ihre Entscheidung genannt. Als Immobilienmakler Rangsdorf sprechen wir den Mieter außerdem früh darauf an, ob er selbst Interesse am Kauf hat, auch wenn kein gesetzliches Vorkaufsrecht besteht.

Michael Freiherr von Lützow

Gilbers & Baasch Immobilien GmbH

Bruchhausenstraße 23, 54290 Trier · 0651 9955200

Wenn ein Eigentümer eine vermietete Wohnung verkaufen will, fragen wir zuerst nach dem Grund für den Verkauf und nach dem Zeitrahmen. Als Immobilienmakler Bitburg erleben wir oft, dass ein Auszug abgewartet werden soll, der dann Jahre auf sich warten lässt. In dieser Zeit laufen Hausgeld und Instandhaltung weiter, während sich die Marktlage ändern kann. Wer ein vermietetes Haus verkaufen Bitburg möchte, steht vor derselben Abwägung, nur mit größeren Beträgen. Unsere Empfehlung ist meist, den Verkauf an einen Anleger ernsthaft durchzurechnen, bevor auf einen leeren Verkauf gewartet wird. Manchmal ist der Erlös aus der vermieteten Wohnung auch der Grundstock für etwas Neues, etwa für einen Hausbau Trier, bei dem der Zeitplan wichtiger ist als der letzte Euro.

Gregor Gilbers, Jens Baasch, Christian Wilhelmus

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Häufige Fragen

Muss ich den Mieter über den Verkauf informieren?
Eine Pflicht, schon die Verkaufsabsicht mitzuteilen, gibt es nicht. Spätestens für Besichtigungen und nach dem Eigentumswechsel muss der Mieter aber Bescheid wissen. Die Mitteilung über den Eigentumswechsel ist zudem wichtig, damit der Verkäufer aus seiner Haftung für Pflichten des Käufers entlassen werden kann.
Kann der Käufer die Miete nach dem Kauf sofort erhöhen?
Nur im Rahmen der allgemeinen Regeln. Der Käufer übernimmt den Vertrag samt Miethöhe und kann die Miete wie jeder Vermieter bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und innerhalb der Kappungsgrenze anheben. Der Eigentumswechsel selbst ist kein Grund für eine Erhöhung.
Hat jeder Mieter einer Eigentumswohnung ein Vorkaufsrecht?
Nein. Ein gesetzliches Vorkaufsrecht besteht nur, wenn die Wohnung nach Beginn des Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt wurde oder werden soll. War sie beim Einzug bereits Eigentumswohnung, besteht kein solches Recht.
Darf der Mieter Besichtigungen verweigern?
Grundsätzlich nicht, sofern sie rechtzeitig angekündigt werden, zu üblichen Zeiten stattfinden und in Zahl und Dauer zumutbar bleiben. Ein Recht auf Zutritt ohne Absprache hat der Vermieter dagegen nicht.
Wer bekommt die Miete im Monat des Verkaufs?
Gegenüber dem Mieter ist bis zur Grundbuchumschreibung der Verkäufer Vermieter. Intern legen Käufer und Verkäufer im Kaufvertrag einen Stichtag fest, ab dem die Mieten dem Käufer zustehen; vorher eingehende Beträge werden dann weitergeleitet.
Lohnt sich eine Abfindung, damit der Mieter auszieht?
Das hängt vom Preisunterschied zwischen vermietetem und leerem Verkauf ab. Die Abfindung, die Dauer bis zum Auszug und laufende Kosten müssen deutlich unter diesem Mehrerlös liegen, sonst ist der Verkauf an einen Anleger wirtschaftlich besser.